Vanilka

Mezi nejčastější dotazy směřované na realitní kanceláře patří problematika výměny či prodeje bytu.

Na takto obecnou otázku nelze pochopitelně dát jednoznačnou odpověď. Na situaci má vliv celá řada různých faktorů. Ne vždy se také jedná o výměnu či prodej bytu a následnou koupi jiného bytu. Mnoho, zejména pražských rodin, hodlá svou bytovou situaci řešit změnou nájemního bydlení za bydlení vlastní, v rodinném domku.

Řada rodin, která již dostatečně zajistila své potomstvo, shledává bydlení o dvou osobách v tří i více pokojovém bytě za zbytečný luxus. Zatěžující jsou poplatky související s údržbou a nájmem bytu jako takového, náklady na vytápění a osvětlení, ale i vlastní úklid několika desítek metrů čtvrečních. Logicky tedy dříve či později nastane situace, kdy se jeví jako nejvhodnější varianta velký byt vyměnit za menší. Obecně lze říci, že obojí, tedy jak výměna, tak prodej s následnou koupí nemovitosti, je možné, avšak otázkou zůstává za jakých podmínek. Jednoznačné opodstatnění má bytová směna pouze v případě, že majitelem bytu není jeho nájemce, a tedy nemá možnost bez souhlasu vlastníka s bytem jakkoliv disponovat. To se týká tzv. chráněného bydlení, kde majitelem bytu (a zpravidla i celého domu) může být obec, město, ale i fyzická či právnická osoba. Souhlas s výměnou bytu musí být samozřejmě udělen písemnou formou.

Zásadní rozdíl mezi směnou a prodejem s následnou koupí bytu spočívá ve finančním vyrovnání a případném daňovém zatížení, které s sebou taková záležitost nese. Pro směnu většího bytu za byt menší se zpravidla lidé rozhodují proto, že jednak vyřeší problém s nadbytečnými náklady, a zároveň předpokládají finanční kompenzaci od druhé smluvní strany. Není to však vždy podmínkou, neboť onou kompenzací může být také vybavenost, celkový a technický stav nového bytu či domu, jeho dopravní dostupnost či občanská vybavenost v okolí. Budou-li majitelé bytu chtít změnu svého bydlení pojmout jako bytovou výměnu, budou brát v úvahu velmi podobné faktory mající vliv na celý „obchod“, jaké by řešili v případě, že by se rozhodli byt prodat a koupit si menší.

Pojďme se tedy podívat na konkrétní modelový případ, v praxi jeden z nejčetněji zastoupených.: Pan Novák obývá s manželkou třípokojový byt v panelovém domě na sídlišti v Dolních Měcholupech. Byt má rozlohu 67m2, má lodžii, v domě je výtah a v okolí domu je solidní občanská vybavenost. Dopravní dostupnost do centra Prahy však není zcela ideální, navíc technický stav domu napovídá, že bude v dohledné době nutné navýšit příspěvěk do fondu oprav, aby bylo možno vyměnit například stávající okna za plastová, rekonstruovat zastaralý výtah, který zdaleka neodpovídá evropským normám a domovní zvonky a vchod do domu už léta volají po rekonstrukci. Měsíčně platí Novákovi za tento byt částku ve výši 4500,-Kč. Manželé Jedličkovi se třemi malými dětmi bydlí v bytě 1+1 s rozlohou 50m2 v cihlovém domě na Vinohradech. Nemají žádný balkon či lodžii, kuchyň umístili do předsíně, aby měli možnost pro děti vyčlenit samostatný pokoj. V centru města jsou za 5 minut metrem i tramvají, v okolí jejich bydliště je výborná občanská vybavenost, ale minimální množství zeleně a prakticky žádné dětské hřiště. Měsíčně na byt Jedličkovi platí 2500,-Kč. Z uvedených příkladů je zřejmé, že případná směna těchto bytových jednotek (předpokládejme pro zjednodušení, že oba byty budou v družstevním vlastnictví) je pro obě strany jednoznačně výhodná. Vzhledem k velikosti svého bytu budou Novákovi požadovat doplatek 300.000,-Kč. Podívejme se na stejnou situaci očima potenciálních prodávajících a kupujících. Novákovi mají, při aktuálních tržních cenách možnost „prodat“ svůj byt (pozn. autora: jelikož jsme řekli, že byty jsou v družstevním vlastnictví, jedná se o převod členských práv a povinností v rámci daného bytového družstva s právem nájmu ke konkrétní bytové jednotce. Pojem „prodej družstevního bytu“ je pouze zlidovělý zažitý název) za cca 2 500.000,-Kč. Jedličkovi by však za jejich byt utržili cca 2.800.000,-Kč. Tedy doplatek by naopak měli dát Novákovi Jedličkovým, a to se již Novákovým rozhodně nevyplatí. V našem konkrétním případě zjevně sehrává zásadní roli charakter domu jako takového a lokalita, nikoliv výměra.